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冯仑_房地产还有新机会,关键在于模式创新与价值深耕

作者：平凯伦

不要放词用不到可以当备用标签本周研究机构发布行业新动向

75万字| 连载| 2026-05-30 05:07:35 更新

近期，万通集团创始人、知名企业家冯仑在多个场合表达了他对房地产行业的看法。在一片调整与观望的氛围中，他并未简单唱衰，而是明确指出，房地产还有新机会。这一观点引发了业界广泛思考，它并非盲目乐观，而是基于对行业本质、经济规律和未来趋势的深刻洞察。在告别高杠杆、高周转、高增长的“旧三高”模式后，中国房地产正步入一个以运营、服务和内容创造为核心价值的全新阶段。 过去二十余年，中国房地产行业的核心驱动力是城市化进程带来的巨大居住需求，以及与之伴随的金融杠杆。然而，当城市化进入中后期，人口结构发生变化，“房住不炒”成为长期定位，传统的开发销售模式必然面临天花板。冯仑所言的“新机会”，正是建立在承认这一基本盘变化的基础之上。他认为，机会不再蕴藏于简单的规模扩张和价格博弈中，而是转向了结构性、精细化的价值创造。 那么，冯仑所说的“新机会”具体体现在哪些维度？ 首先，是存量资产的运营与活化。中国城镇住宅存量已超过300亿平方米，加上大量的商业、办公、产业园区物业，这是一个巨大的存量市场。如何通过专业的运营管理，提升这些资产的效率、体验和回报率，是未来十年的黄金赛道。这包括长租公寓、城市更新、老旧小区改造、商业地产的精细化运营等。冯仑曾比喻，从“开发商”转向“运营商”，就像从“制砖的”变成“盖庙的”，后者更注重空间的持续运营和生态构建，价值更具韧性。 其次，是与产业深度融合的不动产领域。纯粹的住宅开发机会在收缩，但与实体经济、科技创新紧密相连的不动产需求正在崛起。例如，产业园区、物流仓储、数据中心、研发实验室、康养社区等。这些不动产形态服务于特定的产业功能，其价值与所属产业的发展前景深度绑定。冯仑指出，未来房地产的逻辑将更多是“内容决定空间”，即什么样的产业和内容，决定了需要什么样的物理空间，并为其带来稳定现金流。 再者，是围绕不动产的金融服务和专业服务。随着存量时代到来，资产证券化（如REITs）、并购重组、资产管理、咨询服务等轻资产、高知识密度的服务将迎来广阔空间。这要求从业者从“盖房子卖房子”的思维，升级为“管理资产、配置资源”的思维。冯仑自身的实践也从早期开发转向了资产管理等领域，印证了这一趋势。 最后，新技术、新理念对空间的赋能和重塑。绿色建筑、智慧社区、健康住宅、元宇宙与实体空间的结合等，都在重新定义“好房子”和“好空间”的标准。这些创新不仅提升了居住和工作体验，也创造了新的消费需求和商业模式，为行业注入科技与人文的新活力。 当然，抓住这些“新机会”并非易事。它要求企业具备全新的能力：精细化的运营能力、跨产业的资源整合能力、长期的资本耐心以及持续的内容创造力。其盈利模式也从一次性的开发利润，转向了长期、稳定但回报率可能相对平缓的运营收益和服务收益。 总而言之，冯仑关于“房地产还有新机会”的判断，为我们拨开了当前市场迷雾，指明了方向。这个“新机会”的本质是价值转型，是从土地红利、金融红利转向管理红利和创新红利。行业参与者需要彻底摒弃旧时代的路径依赖，真正沉下心来，在存量中挖掘增量，在运营中创造价值，在创新中寻找蓝海。房地产的舞台依然广阔，但聚光灯已经打向了那些能够深耕内容、提升效率、服务实体经济与美好生活的长期主义者。未来，属于能够深刻理解并践行这一新逻辑的企业与个人。

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